经测算给予确定;对价格量低、不严沉且处于寻常运用状况的设

资产评估讲述书…………………………………………………………………………………………….. 第1册

资产评估讲明 ………………………………………………………………………………………………… 第2册

资产评估明细表…………………………………………………………………………………………….. 第3册

注册资产评估师声明 ………………………………………………… 1

资产评估讲述书摘要 ………………………………………………… 2

一、绪言 …………………………………………………………. 4

二、委托方、被评估单元概略 ………………………………………….. 4

三、评估方针 ……………………………………………………… 8

四、评估对象与评估边界 …………………………………………….. 9

五、代价类型及其界说 ……………………………………………… 13

六、评估基准日 …………………………………………………… 13

七、评估依照 …………………………………………………….. 13

八、评估形式 …………………………………………………….. 17

九、评估标准履行历程和状况 …………………………………………. 27

十、评估假设 …………………………………………………….. 28

十一、评估结论 ……………………………………………………. 28

十二、尤其事项讲明 ……………………………………………….. 30

十三、评估讲述应用控造讲明 …………………………………………. 31

十四、评估讲述日 …………………………………………………. 31

资产评估讲述书备查文献 ……………………………………………. 33

守独立、客观和公道的准则;遵照咱们正在执业历程中汇集的材料,评估讲述陈述

确认;所供给材料真实凿性、合法性、无缺性,稳当应用评估讲述是委托方和相

对评估对象及其所涉及资产的司法权属情景赐与须要的眷注,对评估对象及其所

涉及资产的司法权属材料举行了检验,并对仍然发觉的题目举行了如实披露,且

件的控造,评估讲述应用者该当充盈探究评估讲述中载明的假设、限造条目、特

律、准则和资产评估规矩,用命独立、客观、公道的准则,行使资产评估法定或

平正的形式和标准及咱们以为须要的其他标准,对山东蓝星东大化工有限仔肩公

董决议〔2013〕4号),沈阳化工股份有限公司拟通过向中国蓝星(集团)股份有

限公司刊行股份的式样添置其持有的山东蓝星东大化工有限仔肩公司99.33%的

股权。为此,需对所涉及的山东蓝星东大化工有限仔肩公司股东全盘权利的商场

70,549.45万元,较股东全盘权利账面值51,659.03万元,增值18,890.42万元,增值率

本资产评估讲述的评估结论应用有用限期自评估基准日2013年12月31日起

(1)山东蓝星东大化工有限仔肩公司自2009年1月1日起租赁张店区四宝山

任职处李家住户委员会乡下团体土地85.5亩土地,订定终止期为2031年12月31

该宗团体土地内现有衡宇开发6项,修建物13项,管道和沟槽4项。个中衡宇

危害,假设25万吨聚醚多元醇临盆工夫改造项目无法加入临盆,依照2013年的

临盆本事及本钱用度程度举行预测,东至公司股东全盘权利的评估值为51000 万

评估规矩,采用资产根源法和收益法,依据须要的评估标准,对沈阳化工股份有

限公司拟通过向中国蓝星(集团)股份有限公司刊行股份的式样添置其持有的山

东蓝星东大化工有限仔肩公司99.33%的股权所涉及的山东蓝星东大化工有限责

任公司股东全盘权利正在2013年12月31日的商场代价举行评估。现将资产评估

斥地、计划、创设;润滑油创设、出售;汽车客货运输;装备、线途、管道、电

器和仪表装配;化工工夫让渡、液氯钢瓶出租;承包境表化工行业工程及境内国

际招标工程;上述境表工程所需的装备、资料出口;对表使令履行上述境表工程

所需的劳务职员;资询办事;(开发工程装配、计划、施工子公司持证规划);

自营和署理各样商品和工夫的进出口,但国度限造公司规划或禁止出口的商品和

1996年5月10日,经沈阳市国民当局以及沈阳市体改委沈体改发【1996】

149,400,000股,每股面值1元,沈阳工业国有资产规划有限公司为公司的控股股

1997年1月,经中国证监会证监发字【1997】23号和【1997】24号文准许,

沈阳化工向境内投资者刊行了80,000,000股国民币平时股,于1997年2月20日

正在深圳证券业务所挂牌上市业务,刊行后总股本增至229,400,000股。刊行完工后,

1998年,经中国证监会证监上字[1998]108号文准许,沈阳化工以1997年底

总股本229,400,000股为基数,向美满股东配售,配股总数34,604,100股,配股后

1999年,遵照沈体改发[1999]26号文批复,沈阳化工以1998年底总股本为基

数按每10股送2股的比例,用1998年底未分拨利润派送红股52,800,820股;以

105,601,640股,该次送转股本后总股本增至422,406,560股。

2001年,经财务部管字【2000】132号文献准许,沈阳工业国有资产规划有

限公司将其持有的沈阳化工国度股14,735.056万股让渡给沈化集团持有,沈化集

团共持有沈阳化工国有股19711.056万股,变为沈阳化工第一大股东。

2006年1月,经国务院国资委《闭于沈阳化工集团有限公司国有股权划转有

闭题方针批复》(国资产权[2005]1580号)批复,蓝星集团以无偿划转式样摄取

沈阳工业国有资产规划有限公司所持沈化集团100%的国有股权,从而间接掌握

沈阳化工19711.06万股股份,占沈阳化工总股本的46.66%。该次划转完工后,沈

2006年3月22日,遵照国务院国资委国资产权【2006】211号文《闭于沈阳

化工股份有限公司股权分置更始相闭题方针批复》,沈阳化工举行了股权分置改

革。沈阳化工公美满非流畅股股东向股权分置更始计划所商定的股份转变立案日

立案正在册的流畅A股股东每10股支拨3.5股对价股份,共65,498,751股企业法人

2008年,经中国证监会证监许可[2009]174号文照准,沈阳化工于2008年7

月28日向沈化集团等六家特定对象共刊行86,000,000股国民币平时股,每股面值

2009年,遵照沈阳化工第四届董事会第二十五次集会决议,沈阳化工以2008

年总股本为基数,按每10股转增3股的比例用血本公积转增股本152,521,968股,

⑥.规划边界:前置许可规划项目:1,2-环氧丙烷、1,2-二氯丙烷临盆、销

售(安然临盆许可证有用期至2014年6月15日,监控化学品临盆企业产物照准

证书有用期至2013年6月13日),甲苯-2,4-二异氰酸酯(TDI)出售(有用期

品)出售;物品、工夫进出口(司法、行政准则禁止规划的项目除表,司法、行

政准则控造规划的项目要得到许可证后规划)(以上规划边界需审批恐怕可规划

蓝星东大于2006年3月17日由蓝星洗濯(现改名为“兴蓉投资”,股票代

码:000598)与淄博东大配合出资设立的有限仔肩公司。创立时东至公司注册资

本额为5,000万元国民币,个中蓝星洗濯以钱银出资4,900万元,占注册血本总额

的98%;淄博东大以钱银出资100万元,占注册血本总额的2%。东至公司出资

(2006)第7号)验证,截至2006年3月15日,蓝星东大收到股东第一期缴纳

(2006)第40号)验证,截至2006年10月11日,东至公司收到蓝星洗濯第二

期缴纳的注册血本合计国民币1,000万元。各股东出资式样全盘为钱银资金。

(2006)第47号)验证,截至2006年12月14日,东至公司收到蓝星洗濯第三

期缴纳的注册血本国民币900万元。各股东出资式样全盘为钱银资金。本期钱银

截至2006年12月14日,东至公司共收到美满股东缴纳的注册血本国民币

2009年5月21日,东至公司股东会决议订交:东至公司注册血本由5,000

2009年5月22日,山东博华有限仔肩司帐师事宜所出具《验资讲述》(博

华验字(2009)第172号)验证,截至2009年5月22日,东至公司已收到蓝星

注:被评估单元评估基准日、2011年度、2012年度的司帐报表均经普华永

注:被评估单元评估基准日、2011年度、2012年度的司帐报表均经普华永

〔2013〕4号),沈阳化工股份有限公司拟通过向中国蓝星(集团)股份有限公

司刊行股份的式样添置其持有的山东蓝星东大化工有限仔肩公司99.33%的股权,

为此,需对所涉及的山东蓝星东大化工有限仔肩公司股东全盘权利的商场代价进

定资产、正在筑工程、工程物资、递延所得税资产、无形资产及其他非滚动资产等,

总资产账面代价为86,165.01万元;欠债征求滚动欠债和非滚动欠债,总欠债账面价

准日,评估边界内的资产、欠债账面代价仍然普华永道中天司帐师事宜所审计并

企业申报的投资性房地产共计22宗,个中衡宇为20宗,土地应用权为2宗。

衡宇总开发面积为11,167.81平方米,筑成于1972年至2007年之间,分散于

土地总面积45,999.58平方米,为东买办公区用地(片面)和东大东厂区用

共计82项,个中41项坐落正在淄博市高新区济青途29号厂区内(环氧丙烷厂用

地),15项坐落正在淄博市张店区新村东途21号(东买办公区用地),8项坐落正在

淄博市张店区新村东途25号(东厂用地),5项坐落正在淄博市张店区沣水镇(水

源地用地),7项坐落正在淄博市淄川区太河乡后庄村北(东大山庄用地),另有6

及围墙,共计92项,个中67项坐落正在淄博市高新区济青途29号厂区内(环氧

丙烷厂用地),2项坐落正在淄博市张店区新村东途25号(东厂用地),2项坐落正在

淄博市张店区沣水镇(水源地用地),7项坐落正在淄博市淄川区太河乡后庄村北

(东大山庄用地),另有13项位于李家住户委员会租赁土地上,1项房改后遗留

项坐落正在淄博市高新区济青途29号厂区内(环氧丙烷厂用地),有4项位于李家

机械装备2086台(套),电子装备2819台(套),车辆34辆。装备类资产分

为环氧丙烷车间主装配装备、生化车间装备、精馏脱水区装备、PO厂区装备、

聚醚车间装备、造品罐区装备、产物罐区装备、电气编造装备、仪器仪表、公用

作价入股,土地用处为工业,证载权柄人工山东蓝星东大化工有限仔肩公司,截

司均已得到专利证书,且东至公司均定期缴纳专利用度。截止评估基准日,东大

况下,对正在评估基准日举行平常公允业务中,某项资产该当举行业务的代价计算数

额。商场代价响应了商场集体而不是商场中的某些主体对资产代价的知道和占定。

沈阳化工股份有限公司第六届董事会第五次集会决议(沈化董决议〔2013〕

1、《中华国民共和国公执法》(2005年10月27日第十届世界国民代表大

2、《中华国民共和国证券法》(2005年10月27日第十届世界国民代表大会常

3、《中华国民共和国物权法》(2007年3月16日第十届世界国民代表大会第五

4、《中华国民共和国都市房地产打点法》(2007年8月30日第十届世界国民代

5、《中华国民共和疆域地打点法》(2004年8月28日第十届世界国民代表大会

6、《中华国民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届世界国民代表大

7、《中华国民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届世界国民

9、《企业国有产权让渡打点暂行方法》(国务院国有资产监视打点委员会、财

10、《闭于企业国有产权让渡相闭事项的通告》(国资发产权[2006]306号);

12、《企业国有资产评估打点暂行方法》(国务院国有资产监视打点委员会令第

14、《国有股东让渡所持上市公司股份打点暂行方法》(国务院国有资产监视管

20、《中华国民共和国增值税暂行条例履行细则》(财务部、国度税务总局令第

21、《中华国民共和国城镇土地应用税暂行条例》(2006年12月30日国务院第

23、《中华国民共和国国度轨范城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);

24、《中华国民共和国国度轨范城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);

25、《中华国民共和国国度轨范房地产估价标准》(GB/T50291-1999);

2、《资产评估职业德行规矩——独立性》(中评协〔2012〕248号);

15、《投资性房地产评估指引看法(试行)》(中评协[2009]211号);

18、《注册资产评估师眷注评估对象司法权属指引看法》(会协[2003]18号);

19、《资产评估规矩——行使专家事业》(中评协〔2012〕244 号)。

规则

7、《衡宇完损品级评定轨范(试行)》(城住字[1984]第678号);

8、原城乡装备情况袒护部1984年11月揭橥的《衡宇完损品级评定轨范》、

11、中华国民共和国国度轨范(GBJ114-90):《工业厂房牢靠性占定、轨范》;

14、中国石化筑[2008]81号文闭于揭橥《石油化工工程装备用度定额》(2007)

15、中国石化筑[2008]82号闭于揭橥《石油化工工程装备计划概算编造方法》

19、2001年国务院第294命令《中华国民共和国车辆采办税暂行条例》;

1、《资产评估》(〔美〕肯尼思R.费里斯、芭芭拉S.佩舍雷.佩蒂著,刘祥

2、《代价评估:公司代价的权衡与打点》(第4版)(〔美〕Copeland,T.

务,该当遵照评估方针、评估对象、代价类型、材料汇集状况等相干条目,剖析

收益法、商场法和资产根源法三种资产评估根本形式的合用性,稳当拣选一种或

法和收益法的条目是充盈的,于是,分手采用资产根源法和收益法两种形式举行

总体评估,然后加以校核斗劲。探究各式影响成分对评估结果的影响,选用收益

(1)钱银资金,征求现金、银行存款,评估职员通过现金盘货、核实银行对账

单、函证等形式对钱银资金举行核实,以核实后的代价确定评估值;个中表币资

金账号,以评估基准日的中国银行通告的表币汇兑国民币的中央价折算为国民币

(2)应收单子,的确为无息银行承兑汇票,评估职员通过查阅账表、盘货等方

法对应收单子举行核实,关于可收回的单子以可接受的金额确定评估值,关于不

(3)应收账款及其他应收款,重要为货款、工程款和员工备用金、内部走动款

等。评估职员正在核实无误的根源上,以每笔款子能够收回的数额确定评估值;其

中关于能够收不回的款子,扣除以片面计提法和账龄剖析法两种形式占定的危害

亏损后的金额确定为评估值;关于有确凿遵照声明无法收回的,按零值揣度;账

(4)预付账款,重要为预付货款等。评估职员通过查阅账表、函证等形式对预

付账款举行核实,遵照所能收回的相应物品变成资产或权柄的代价确定评估值。

件等。评估职员通过查阅账表、盘货等形式对原资料、周转资料举行核实,遵照

核实后的数目乘以现行商场添置价,再加上合理的运杂费、损耗、验收拾掇入库

等形式核实产造品的基准日的实质数目,遵照其出厂出售价钱减去出售用度、全

纳入本次评估边界的投资性房地产共计22项,个中,投资性房产共计20项,

重要坐落于厂区内,用处为出租的厂房和园地。本次评估关于投资性房地产中的

衡宇开发物重要采用重置本钱法举行评估,对土地应用权重要采用商场斗劲法和

闭取费文献,分手揣度土筑工程用度、装配工程用度(及装修工程费),并揣度

表面成新率归纳揣度确定的,取两种形式结论的加权均匀值动作该开发物的归纳

表面成新率(%)=(经济寿命年限-已应用年限)/经济寿命年限×100%

下,以从头装备该项资产的现行市值为根源确定重置全价,同时通过现场勘测和

本钱费率为评估基准日正正在实践的中国国民银行贷款利率。按工程合理的装备工

贷款利率应依照合理工期长段来确定对应的利率,2012年7月6日实践的贷

抵扣。公式为:可抵扣的装备采办价增值税=装备采办价/1.17×17%。

车辆采办税:遵照2001年国务院第294命令《中华国民共和国车辆采办税

暂行条例》的相闭规则:车辆采办附加税=采办价/(1+17%)×10%。

通过对该装备(仪器)应用状况(工程情况、珍视、表观、开机率、完整率的现

场窥察,查阅须要的装备(仪器)运转、事情、检修、功能调查等记实及与运转人

员换取看法后,经测算予以确定;对代价量低、不要紧且处于平常应用状况的设

行工夫情景、重要工夫经济目标、大修次数、维修珍视状况及事业情况等,做出

和漏掉资产代价,连系正在筑工程特色,针对各项正在筑工程类型和的确状况,采用

于平常装备的正在筑项目,正在此时期投资涉及的装备、资料和人为等价钱改动幅度

型备件。评估职员通过查阅账表、盘货等形式对工程物资举行核实。因工程物资

所涉及的幼型备件多半为近期为工程所需而添置的。经核实,工程物资账面代价

应用价钱肖似的土地生意、租赁案例与待估宗地加以比较斗劲,就两者之间正在影

响地价的业务状况、期日、区域及片面成分等差异举行矫正,求取待估宗地正在评

果,依照代替准则,就估价对象的区域条目和片面条目等与其所处区域的均匀条

件比拟较,并比较矫正系数表采用相应的修订系数对基准地价举行矫正,进而求

纳入本次评估边界的其他无形资产重要为saperp软件、讯息平台和表表资产

专利权无形资产,个中专利权无形资产共计65项,由出现、适用新型等构成。

条目剖析、比较的根源上以为,因为商场上没有可比的业务案例,故本次评估不

合用商场法;因为收集到的史乘材料不行完整响应评估对象正在本项目评估方针下

的代价,故本次评估不对用本钱法。通过对此次专利工夫的商场剖析和商场调研,

连系因为东至公司目前和来日的运作形式,咱们以为采用收益现值法评估其代价

举行预测,并按必定的分成率,即该专利工夫正在来日年期收入中的功绩率,用适

异而计提的应征税所得税额。评估职员就不同发作的来因、变成历程举行考核和

解析,核实该不同正在确定来日收回资产或了债欠债时期的应征税所得额时,是否

纳入本次评估的其他非滚动资产为预付给化工部长沙计划研讨院工程款。评估人

员通过查阅账表、函证等形式对其他非滚动资产举行核实,以审计后的账面值确

应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款,一年内到期非流

预测期时期净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-血禀赋支

由现金流量预测不涉及的资产与欠债,征求其他应收款、递延所得税资产、东大

山庄固定资产、投资房地产、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非滚动负

债、其他应付款、其他滚动欠债、其他非滚动欠债等科方针片面款子。本次评估

2014年1月3日,我公司给与沈阳化工股份有限公司的委托,就评估方针、

评估对象和评估边界、评估基准日等评估营业根本事项,以及各方的权柄、负担

2014年2月10日至2014年2月11日,遵照项目总体铺排,拟定评预计划、

2014年2月17日至2014年2月27日,评估职员抵达现场,指引被评估单元

自行清查资产并填写资产清查明细表。听取委托方及被评估单元相闭职员对企业

状况以及待评估资产史乘情景和近况举行较为周详的先容,查阅相闭司帐账表,

遵照被评估单元供给的资产清查评估明细表,举行账账、账表、账实查对,避免

反复和漏掉,对被评估单元供给的司法性文献与司帐记实及相干材料举行验证审

财政部分、项目运营部分、商场出售部分、资产打点部分等举行访说、解析相闭

企业打点、财政情景、出售状况、采购状况、临盆机闭状况和资产打点应用状况;

剖析企业的临盆收入及各年用度的改观状况;汇集材料;现场勘测,重要对投资

2014年2月28日至2014年3月10日,评估职员遵照选用的评估形式,采用

相应的公式和参数举行剖析、揣度和占定,发展评定估算事业,并变成了开头评

估结论。由项目刻意人对各样资产评估开头结论举行汇总,撰写并变成评估讲述

2014年3月15日至2014年3月20日,将讲述初稿送公司举行三级审核,根

2014年3月27日,遵照各方批改看法调节评估讲述,出具评估报收场稿提

发作较大改观时,本评估机构及具名注册资产评估师将不担当因为假设条目更动而

山东蓝星东大化工有限仔肩公司于评估基准日2013年12月31日评估前资

产全部为86,165.01万元,欠债全部为34,505.98万元,净资产为51,659.03万元;

评估后资产全部为102,763.32万元,欠债全部为32,229.50万元,净资产为70,533.82

万元,净资产较账面值增值18,874.79万元,增值率为36.54%评估结果如下:

70,549.45万元,较股东全盘权利账面值51,659.03万元,增值18,890.42万元,增值率

价资产的公允商场代价,收益规律是从企业的预期赢利本事的角度评判企业集体

经归纳剖析后,咱们以为正在2013年12月31日评估基准日时的商场情况下,

公司于评估基准日股东全盘权利评估代价为70,549.45万元,较股东全盘权利账

面值51,659.03万元,增值18,890.42万元,增值率36.57%。

(1)山东蓝星东大化工有限仔肩公司自2009年1月1日起租赁张店区四宝山

任职处李家住户委员会乡下团体土地85.5亩土地,订定终止期为2031年12月31

该宗团体土地内现有衡宇开发6项,修建物13项,管道和沟槽4项。个中衡宇

危害,假设25万吨聚醚多元醇临盆工夫改造项目无法加入临盆,依照2013年的

临盆本事及本钱用度程度举行预测,东至公司股东全盘权利的评估值为51000 万

元,影响评估值19,549.45万元。评估讲述应用者应细心以上尤其事项对评估结

文献及资产评估讲明和评估明细表亦组本钱讲述之要紧构成片面,与本讲述正文

映。评估机构对评估讲述日往后所评估资产代价发作强大改观不担当当何仔肩。

通过向中国蓝星(集团)股份有限公司刊行股份的式样添置其持有的山东蓝星东

大化工有限仔肩公司99.33%的股权所涉及的山东蓝星东大化工有限仔肩公司股

东全盘权利正在2013年12月31日的商场代价举行评估,变成了资产评估讲述。

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